Đầu tư bất động sản nông nghiệp đa dụng và những vấn đề cần lưu ý

287 lượt xem

Giới chuyên gia cho rằng, nghiên cứu hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản ở Việt Nam cho thấy, Nhà nước chưa có khung pháp luật chính thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp đa dụng. Sự vận hành và phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp đa dụng trong thời gian qua thực tế được thực hiện trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên tham gia đầu tư kinh doanh một cách linh hoạt, theo các quy định từ pháp luật chuyên ngành để mô phỏng và hiện thực hóa các giao dịch, thương vụ trên thị trường, chứ không phải từ những quy định chính thức, cụ thể dành riêng cho loại hình giao dịch kinh doanh bất động sản nông nghiệp đa dụng.

Đáng chú ý, vướng mắc hiện nay để có thể phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ từ 2ha đến 3ha. Nếu tập trung vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất chỉ dựa trên số tiền thuê của Nhà nước. Vì vậy, các chủ thể tích tụ, tập trung ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư, kinh doanh. Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai.

Việc tập trung ruộng đất cũng còn nhiều vấn đề cần giải quyết, bao gồm lợi ích các bên liên quan (người dân có đất nông nghiệp, chủ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, Nhà nước có tham gia thu hồi và giao đất không hay tự các bên doanh nghiệp và người dân quyết định) sẽ có vai trò, trách nhiệm như thế nào? Khi doanh nghiệp không tiếp tục đầu tư nông nghiệp nữa thì việc trao trả lại đất cho các chủ sử dụng đất được thực hiện ra sao? Mặc dù còn nhiều tiềm năng nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp và chính người nông dân cũng chưa sử dụng triệt để tư liệu sản xuất của mình, thậm chí là bỏ ruộng, nhưng khi các doanh nghiệp bắt tay đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, chuyển sử dụng đất từ “tiểu điền” sang “đại điền”, thì lại mắc kẹt trong vấn đề tiếp cận đất để sản xuất.

Thị trường chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập về cách thức thu hồi; về giá đất đền bù giải tỏa, thu hồi; về giao đất có hay không có đấu thầu…, cùng nhiều vướng mắc khác cần giải quyết để bảo đảm hài hòa giữa phát triển và ổn định.

Ở góc nhìn nhà đầu tư, ông Nguyễn Tấn Phong, nhà sáng lập 1M2 cho hay, trước khi bắt đầu triển khai bất động sản nông nghiệp đa dụng, đương nhiên không thể bỏ qua yếu tố pháp lý. Từ tổ chức đến cá nhân khi mua đất đã không thiếu trường hợp không đạt được kết quả như kỳ vọng. Do đó vấn đề cần quan tâm ở đây là các luật và nghị định liên quan đến đất nông nghiệp như: Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai; Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất…

Với nhà đầu tư cá nhân, ông Phong cho rằng điều cần quan tâm nhất đó là yếu tố quy hoạch ở hiện tại và có tầm nhìn tương lai; hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng; điều kiện nhận chuyển nhượng, sử dụng đất chuyển nhượng./.